2015年5月22日金曜日

一戸建 vs マンション (その1) (2015/5/22)

みなさん、こんにちは。
今日は、タイトルのとおり、住宅をめぐる永遠のテーマのひとつである「一戸建とマンションなら、どっちがいいの?」をテーマに書いてみようと思います。
一応、一般論だけでなく、藤沢SSTのパナホーム物件での話も少し触れてみるつもりです。

マンションも一戸建も、どちらにせよ小さくない買い物なので、なるべくなら失敗したくないところ、というのは誰しも同じかなと思います。
難しいのは、「一戸建とマンションなら、どっちがいいの?」の答えが、ひとつではないこと、人によって答えが違うということかなと思います。
(なので某住宅系掲示板では、論争が絶えないですね。)

というわけで、どっちがいいの?という答えは人によって違うわけですが、それだけだと中身のない記事になってしまうので、いくつか異なる角度から両者を比較してみようかと思います。


1. 費用面


やはり、お金の面は避けて通れない道ですよね。というわけで、ちょっと比べてみます。

(1) 住宅取得の費用の面


私自身、マイホーム取得を考え始めた段階では、一戸建にするかマンションにするか、決めてはいなかったのですが、少し調べ始めて最初に気づいたことが、同じ予算なら一戸建の方が物件価格ベースでは高い物件を選ぶことができるということでした(当たり前のことですが)。

というわけで、まだこれから考えるところ、というかたのために、もう少し掘り下げてみます。

マイホーム取得、できることなら現金一括払いで済むのが一番ですが、多くの場合、住宅ローンを組んで購入することになると思います。

例えば、金利1.5%の固定で35年ローンを組むとした場合、月々の返済額は2000万円の借入なら月々6万円強、3000万円なら9万円強、4000万円なら12万円強になります。

つまり、借入金1000万円ごとに月3万円の返済額アップということになるわけです。

そして、マンションでは、この月々の返済額に加えて、管理費と駐車場代を毎月支払わなければならないことが多いです。
月々の支払を何とか9万円に抑えたい場合、一戸建なら3000万円まで借入ができるわけですが、マンションなら管理費+駐車場代で3万円くらいかかるとすれば、借入金額は2000万円までに抑えないとなりません。

つまり、一戸建なら頭金+借入金3000万円までの物件を選ぶことができますが、マンションなら頭金+借入金2000万円の物件までで選ぶ必要があるということになります。

私が言うまでもないことですが、このことを十分に踏まえて物件選びをしないと大変なことになってしまいます。

(マンションの修繕積立金は、一戸建でも修繕費用を独自に積み立てておく必要があるので、一戸建とマンションの比較ではあえて外しておいた方がいいと思います。)

ちなみに藤沢SSTでは、駐車場代についてはカーフリー街区の物件を除いて全ての物件で備えているので上記が妥当するものの、管理費についてはコミッティー会費というマンション管理費に似た費用が月々かかるので、その点は要注意だと思います。

ただし、逆にそれをある程度補う太陽光発電の売電収入があるということも、計算に入れていいのかなと思います(ガス・電気併用の場合とオール電化の場合とで売電の単価が異なりますし、入居時期によっても異なるので、完全に補うことができるかどうかは、ケースによるかと思います)。

(2) 取得時以外の費用面


住宅取得以外にもお金は掛かります。
中でも、一戸建とマンションとで、違いが一番大きいのは固定資産税ではないかなと思います。

固定資産税は土地と家屋の双方にかかるわけですが、マンションでは一戸建に比べて家屋の固定資産税評価額が高くなりがちであること、一戸建とマンションでは経年での減価率が異なり、マンションの方が減り方が鈍いことなどから、一般的にマンションの方が固定資産税の負担が大きいようです。

年間にして数万円の差でも、10年経てば数十万ということを考えるとそれなりに大きな違いかなと思います。


(3) 譲渡性


ここまで、費用の面では一戸建の方が有利のように見えます。
それでは、譲渡性、すなわち売却のしやすさでは、どうなのかを少し見てみました。

ちょっと驚きだったのが、下のグラフ。

既存住宅流通量(持家として取得した中古住宅数)


全国規模で見ると、実は一戸建の方が持ち家として取得した中古住宅数が多いようです。

ただ、首都圏・近畿圏に限っては、次のような状況のようです。

指定流通機構における成約物件の動向(首都圏、近畿圏):マンション

指定流通機構における成約物件の動向(首都圏、近畿圏):戸建て


これによると、首都圏・近畿圏では、やはりマンションの方が売りやすいのかなとも。

このあたりの数字は、国土交通省の「平成26年度 住宅経済関連データ」で見ることができますので、ご参考までに。

物件によっては購入時よりも値段があがる、ということもマンションではあるようですが、一戸建でそういった話はあまり聞きませんので、万一、引っ越さなければならなくなったような時に、首都圏や近畿圏ではマンションの方が投下資本の回収がしやすいといえる かも知れないですね。

もしそうだとすれば、転勤族なかたには大きな要素ではないかと思います。

ちなみに、急な転勤への対策という意味では、譲渡以外にも「賃貸に出す」という選択肢があります。

藤沢SSTのパナホーム物件の場合、移住・住みかえ支援機構の移住・住みかえ適合住宅の認定を受けているので、マイホーム借り上げ制度を通常の50歳以上という制約なしに利用することが可能です。
そのため、最初の1人目の貸し出しさえできれば、その後借り手がいなくなっても賃料の一定割合(査定賃料の85%のようです)が保証されることになり、ちょっとだけ安心感があります。

まぁ、3年契約で借りないといけないという借り手側への制約などを考えると、本当に借り手がつくのかな?と思わないこともなく、全く過信していいものではないとおもいますが。


ということで、今回は金銭面から一戸建とマンションを比べてみました。

次回は住み心地を比較してみたいとおもいます。

それでは、また。



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