2015年4月4日土曜日

所得税の還付と住宅購入でかかる税金の話(その1)(2015/4/4)

みなさん、こんにちは。
つい先日、確定申告に行ってきた話を書きましたが、もう早速、税金が還付されました!

確定申告に行ったのが2月末で、指定の口座に振り込まれたのが3月末ということで、約1ヶ月弱で処理されたのですが、営業日でカウントしてみたところ、19日間でした。国税庁、頑張りますね。

金額も結構大きいので何だか嬉しくなってしまいます。でも、まだまだこれから払わないといけない税金もあるので、使ってしまうわけにもいかず。そんなわけで、今日は、どの時期にどんな税金がかかるのかを書いてみようと思います。

(ちなみに、所得税は還付されますが、所得税の納税額よりも住宅ローン減税での還付金額の方が大きい場合、還付し切れなかった分は住民税の徴収額が減額されるという形で還元されます。現金で戻ってくるわけではないので、ご注意を。)

土地・建物の取得時にかかる税金

(1) 土地・建物の譲渡契約書等の作成にかかる印紙税(国税)

まず最初にかかるのが、住宅購入の契約締結時の契約書に貼る印紙税。
土地・建物の譲渡契約(売買契約)は印紙税法上の1号文書として(注文住宅の場合の請負契約は2号文書として)、契約金額に応じた印紙税がかかります。

具体的には、契約の金額が1,000万円を超え5,000万円以下だと2万円、5,000万円を超え1億円以下だと6万円とされています。ただし、軽減措置がありまして、平成26年4月1日から平成30年3月31日までに作成される不動産の譲渡契約書と建設工事の請負契約書については、2万円→1万円、6万円→3万円と50%Offの印紙税となります。
(平成26年3月31日までに作成された上記契約書の場合は25%Offでした。)

詳しくは、国税庁の「印紙税額の一覧表(その1)」および「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」をご確認ください。

藤沢SSTの物件の場合、第1期の方々は4.5万円、それ以降だと3万円といったところでしょうか。

(2) 住宅ローンの契約書(金銭消費貸借契約書)の作成にかかる印紙税(国税)

次に、住宅ローンを組む場合、その契約書の作成にも印紙税がかかります。
こちらも1号文書なのですが、軽減措置の適用がない点に注意が必要です。
つまり、1,000万円を超え5,000万円以下の住宅ローンの場合、2万円の印紙代がかかることになります。

他の金額レンジの方は先ほどご紹介したURLと同じですが、「印紙税額の一覧表(その1)」をご確認ください。

(3) 建物と土地の登記にかかる登録免許税(国税)

新築の建売分譲住宅を購入する場合、建物表題登記、建物の所有権保存登記、土地の所有権移転登記、それから住宅ローンを組む場合は抵当権設定登記と、計4つの登記が必要です、

このうち、建物表題登記以外の登記については、それぞれ、登録免許税が掛かります。

ただ、藤沢SSTの場合、土地が保留地なので、土地に関する登記は換地処分が終わるまでできません。そのため、まずは建物表題登記と建物の所有権保存登記、建物に対する抵当権設定登記を行い、換地処分後に土地の所有権移転登記、土地に対する抵当権追加設定登記をすることになります。

ア 建物の所有権保存登記

まず、計算式ですが、「固定資産税評価額(課税標準)」×「税率」で計算されます。ただし、新築の場合、固定資産税評価額が決まっていないので、各地域ごとの法務局が定める「新築建物課税標準価格認定基準表に従って計算されます。
藤沢SSTの場合は横浜地方法務局管轄なので、こちらが該当の基準表(平成27年版)です(PDF注意)。

これによると、パナホームのカサート・テラは軽量鉄骨造りなので、1平方メートルあたり93,000円とされています。(ちなみに平成25年度~26年度は96,000円でした。少し値下がりしていますね。羨ましい(笑)。)

それから、税率ですが、原則は0.4%です。

ただし、これも軽減措置がありまして、通常の住宅であれば0.15%、認定長期優良住宅の場合は0.1%となります。
(軽減措置には期限があり、購入時期によって適用がなかったり、もっと有利な軽減措置が設定されたりすることがあると思いますので、要確認です。詳しくは、「登録免許税の税額表」をご確認ください。)

つまり、例えば軽量鉄骨造りで110㎡の認定長期優良住宅の場合、93,000×110×0.1%=10,230円が建物の所有権保存登記の登録免許税としてかかることになります。

イ 抵当権設定登記

抵当権設定登記の計算式は比較的シンプルで、「借入金額」×「税率」で計算されます。
税率は、こちらも原則は0.4%ですが、軽減措置により、0.1%とされています(認定長期優良住宅でなくても)。

つまり、仮に3,000万円の借入金額だとすると、3万円が抵当権設定登記の登録免許税としてかかります。

ウ 土地の所有権移転登記

通常であれば、次は土地の所有権移転登記なのですが、上述の通り、まだ保留地で換地処分前なので、所有権移転登記ができません。

ただ、換地処分後には所有権移転登記が必要となり、登録免許税の支払が必要になるので、ここでは、換地処分後にどれだけの税金がかかるのか、という観点で書いてみます。

計算式は、建物の所有権保存登記と同様に、「固定資産税評価額(課税標準)」×「税率」です。
固定資産税評価額は毎年4月から5月の縦覧可能な時期に市役所の税務課で確認できるようですが、藤沢SSTの場合は保留地ということで土地の固定資産税評価額は未設定なので、ちょっと概算で試算してみることにします。

固定資産税評価額は公示地価の約7割とされているようです。近隣(辻堂元町)の公示地価はおよそ24万円/㎡でしたので、これらを踏まえると、例えば130㎡の土地ならば、固定資産税評価額の1平方メートル当たりの金額は24×0.7=16.8万円/㎡であり、固定資産税評価額としては16.8×130=2,184万円くらいになりそうです。

税率は、原則が0.2%で、軽減措置により1.5%とされています。

つまり、仮に130㎡の土地ならば、2,184×1.5%=約33万円くらいになりそうです。た、高いですね。(^^ゞ
換地処分後にこれをさらに司法書士さんへの報酬なんかも加えた金額を支払う必要があります。まぁ、知ってはいたことですが、なんだか、所得税ぐらい全額返して当然じゃね?という気持ちになってきました(笑)。

なお、あくまでも試算であって、土地の固定資産税評価額がどう設定されるか次第なので、あまり参考にし過ぎないようにお願いします。^^;

エ 抵当権追加設定登記

さらに、換地処分後には土地にも抵当権を追加設定することになります。
ただし、借入金額に応じた登録免許税を支払済なので、同一債権に対する抵当権の追加設定ということで、登録免許税は1,500円で済むようです。(詳細は登録免許税法第13条第2項を参照ください。)

(4) 不動産取得税(県税)

ここまでで、もう十分に税金納めたと思うのですが、まだあります。 次は不動産取得税です。
不動産取得税は、土地と建物それぞれにかかり、計算式としては、こちらも「固定資産税評価額(課税標準)」×「税率」です。そして税率は原則4%のところ、今は3%に軽減されています。

詳細は、各県の「不動産取得税」(←リンクは神奈川県の場合)のページをご確認ください。
そちらのページにも書いてありますが、新築の場合は、結構大きな軽減措置があります。

ア 建物の不動産取得税

課税標準の基準となるのは固定資産税評価額なのですが、一定の条件を満たす新築住宅の場合、軽減措置として、固定資産税評価額から1,200万円を控除して、課税標準とすることができます。 さらに、認定長期優良住宅の場合は控除できる金額が1,300万円とされています。

つまり、藤沢SSTのパナホームの物件の場合、建物の固定資産税評価額から1,300万円を控除した金額に3%をかけた金額が、建物の不動産取得税となります。
(固定資産税評価額が1,300万円を下回っている場合は、支払不要となるようです。)

イ 土地の不動産取得税

土地については、「固定資産税評価額(課税標準)」×「税率」で計算した金額から、次のいずれか多いほうの金額が減額されます。
  • 45,000円
  • 土地1平方メートル当たりの価格×住宅の床面積の2倍(1戸につき200平方メートルが限度) ×3%
要するに、「土地の面積」<「住宅の床面積の2倍(ただし、200㎡を限度)」という関係である限りは、土地の不動産取得税はかからないことになります。
(なお、平成27年3月31日までに土地を取得した場合は、土地の「固定資産税評価額」の二分の一を課税標準とすることになっていますが、減額できる金額の方も「土地1平方メートル当たりの価格」の二分の一をベースに計算することになっています。)



以上、土地・建物の取得時にかかる税金を紹介させていただきましたが、取得後、ランニングで支払が必要となる税金もあります。それは、また次の機会に書かせていただこうと思います。
また、固定資産税評価額の縦覧にも、近日中に行ってみようと思ってます。

それにしても、支出の話ばかりで、所得税の還付で嬉しい気持ちなんてどこかに行ってしまいました(笑)。なかなか、厳しい世の中です。

それではまた。^^




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